Оценка квартир для целей ипотечного кредитования

Оценка для ипотечного кредитования является обязательным процессом. В рамках процедуры эксперты устанавливают рыночную стоимость жилья, которое будет находиться в залоге у кредитной организации.

От этой, на первый взгляд, формальной процедуры зависит решение банка относительно суммы кредита и, как следствие, перспективы новоселья заемщика. Одобрение банком заявки на выдачу ипотечного кредита многие покупатели воспринимают как гарантию успеха предстоящей сделки. Документы заемщика прошли тщательную проверку, по результатам которой банк согласился одолжить ему требуемую сумму - казалось бы, теперь остается только подыскать подходящее жилье. На деле же сумма предварительно одобренного кредита - это далеко не окончательная цифра, и в итоге она может оказаться гораздо скромнее. Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика. Однако ключевым фактором при определении фактического размера кредита является оценочная стоимость предмета залога. Цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения - ему важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта, по которой его можно будет продать в случае неисполнения должником своих обязательств.

Независимой профессиональной оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован не только кредитор, но и заемщик: если он не сможет выплачивать кредит, и  будет вынужден продать недвижимость, вырученных денег должно хватить для полного погашения задолженности.

Главной особенностью оценки для целей ипотеки является участие в процессе оценки трех сторон: банка, заемщика, и независимого оценщика. Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и оценить риски в кредитной сделке. Заемщик хочет получить под свой актив максимальную сумму кредита. Цель независимой оценки - найти «компромисс» между требованиями банка и потребностями клиента.

Типичные объекты ипотеки:

• Квартира или доля в ней
• Комната в общежитии
• Квартира в новостройке

Так же предметом  ипотеки могут служить готовый индивидуальный жилой дом, строящейся индивидуальный жилой дом, и в редких случаях гаражи и парковки.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Наиболее распространенный метод оценки недвижимости при ипотеке - это сравнительный анализ аналогичных объектов. Для определения рыночной цены недвижимости подбираются аналоги, наиболее схожие с нашим объектом оценки. Основные критерии, по которым подбираются аналоги - местоположение и физические характеристики (общая площадь, материал стен, этажность, год постройки). Важно помнить, что полученная цифра сохраняет актуальность на довольно ограниченном временном промежутке, так как оценщик не может предсказать изменение цен на рынке недвижимости под влиянием различных факторов в средне - и долгосрочной перспективе. Это основные факторы, определяющие ликвидность недвижимости. 

Разница между рыночной и ликвидной стоимостью

В отчете об оценке указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Эта цифра зачастую имеет для банка большее значение, так как под ликвидационной стоимостью понимается цена, по которой данный объект недвижимости можно реализовать в кратчайшие сроки в формате вынужденной продажи. Обычно она на 9–20 % ниже рыночной стоимости.

Отчет об оценке квартиры для ипотеки

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, имеющимися сертификатами), нумеруется, заверяется печатью и подписью ответственного лица. Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки

Для проведения оценки требуются следующие документы (достаточно копий):

• документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
• кадастровый паспорт (из БТИ),
• по возможности план,
• копии паспортов собственников,
• паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Компания VALMARKET имеет большой опыт успешного сотрудничества с ведущими кредитными организациями и банками Республики Молдовы. Наша компания в первую очередь ориентирована на проведение оценки рыночной стоимости залога при получении кредита малым, средним и крупным бизнесом. Мы руководствуемся принципом индивидуального подхода в работе с нашими клиентами для каждого отдельного случая.