Концепция рыночной стоимости согласно зарубежным общепринятым стандартам оценки

1. Международные стандарты оценки (МСО). Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция «МСО-2017».

2. Европейские стандарты оценки 2016. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations (TEGoVA 2016). Разработаны и опубликованы впервые в 1980 году.

 3. Британские стандарты оценки RICS 2014 (The Royal Institution of Chartered Surveyors) - «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

Концептуальные рамками

 

Рыночная стоимость - это ключевое понятие в формировании осведомленного ожидания относительно цены, которая бы обладала нейтральным характером [в противоборстве интересов] между покупателем и продавцом. Характер рынка, в рамках которого определяется такая стоимость, будет различным в зависимости от предмета торговли, в то время как рыночные условия будут изменяться по мере изменения баланса спроса и предложения, изменения знаний, моды, правил, ожиданий, условий кредитования, надежд на прибыль и других обстоятельств.

 

«Стоимость» не означает конкретную цену, т. е. фактическую сумму, которая, как может оказаться, была уплачена в конкретной сделке между определенными сторонами. На индивидуальном уровне стоимость актива, такого как имущество, для того или иного человека будет отражать полезность данного актива для него, рассматриваемую в сравнении с его денежными ресурсами и возможностями. Однако в контексте рынка с конкурирующими сторонами она, скорее, представляет собой расчетную оценку той суммы, которая будет заплачена, как это можно ожидать на разумных основаниях, т. е. это самая вероятная цена в условиях рынка на дату оценки. Хотя рассматриваемый актив может иметь различные стоимости для различных лиц, которые могут находиться на рынке, его рыночная стоимость - это оценочный расчет цены на существующем рынке, который основывается на сознательно нейтральных допущениях, что необходимо для достижения базы оценки, стандартизованной как в интересах покупателей, так и в интересах продавцов.

 

Согласно Временному положению об оценке объектов недвижимого имущества, действующих в Республике Молдова, оценщики должны применять следующее определение рыночной стоимости:

Рыночная стоимость - расчетная сумма, за которую объект оценки может быть обменен на дату оценки между готовым купить его покупателем и готовым продать его продавцом после должного маркетинга в коммерческой сделке, во время которой каждая сторона должна действовать компетентно, расчетливо и без принуждения;

 

В приводимых ниже комментариях, раскрытых в трактовке зарубежных общепризнанных стандартов оценки, рассматривается каждый фрагмент из определения и исследуется его значение для установления рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

 

«Расчетная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах, которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При такой расчетной оценке, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как не являющаяся типичной форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любые элементы специальной стоимости.

 

«…за которую объект оценки может быть обменен …» - следует понимать, что стоимость является предполагаемой [расчетно-оценочной] величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих элементов, входящих в определение рыночной стоимости. Использование сослагательного наклонения «может быть обменен» передает смысл разумного ожидания.

 

«…на дату оценки…» - это условие требует, чтобы расчетная величина рыночной стоимости или рыночной арендной платы относилась к конкретному времени с точностью до дня, т.к. стоимость является суждением, относящимся к определенному моменту времени, обычно являющемуся датой, на которую признается совершение гипотетической продажи, и поэтому обычно отличающейся от даты, в которую фактически проводится оценка. Поскольку рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или ненадлежащей. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на какую-либо прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата составления отчета об оценке могут быть различными, но первая из них не может быть позже второй. Это определение также предполагает одновременное заключение обязывающего соглашения с условиями сделки и исполнение договора о купле-продаже без каких-либо отличий в цене [между ними], которые в ином случае были бы возможны в той или иной сделке по рыночной стоимости на дату оценки.

 

«…между готовым купить его покупателем …» - это предполагает гипотетического покупателя, а не фактическую сторону сделки. Такое лицо имеет мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Данный покупатель не горит желанием купить и не настроен уплачивать за покупку любую цену. Кроме того, такой покупатель или будущий арендатор совершают сделку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Приобретатель не станет платить цену выше той, которую требует от него рынок. Нынешний собственник имущества (и, если уместно, и текущий его арендатор) также входят в число тех, кто составляет этот рынок. Также не следует предполагать, что мотивированный приобретатель не желает провести сделку и не заинтересован в ней. Он проявляет к сделке интерес как практичный деловой человек.

 

«…готовым продать его продавцом…» - речь опять идет о гипотетическом продавце, а не о фактическом владельце, и о нем [гипотетическом продавце] не следует думать, как о продавце, который горит желанием продать или который понуждается к продаже [т. е. является вынужденным продавцом], либо готов совершить сделку по любой цене или настаивать на цене, которая в данный момент не считается разумной на рынке. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене, которая возникнет на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник.

 

«…после должного маркетинга…» - имущество будет выставляться на рынке наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимой, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы имущество привлекло к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Предполагается, что период выставления проистекал до даты оценки.

 

«...в коммерческой сделке...» - коммерческая сделка является такой сделкой, в которой между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компаниями, между домовладельцем и арендатором, либо между членами семьи), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завысить его вследствие наличия элемента специальной стоимости. Для целей определения рыночной стоимости и рыночной арендной платы предполагается, что сделка должна совершаться между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо.

 

«…во время которой каждая сторона должна действовать компетентно...» - это обстоятельство предполагает, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Стороны гипотетической сделки, таким образом, рассмотрят, что на разумном основании возможно предвидеть на дату оценки. В частности, гипотетический покупатель может быть более информирован для такой оценки, чем некоторые или все из реальных претендентов на сделку. Такая информированность не только подразумевает знания об объекте имущества, но также и знания о рынке и, таким образом, рыночных свидетельствах (включая такие сопоставимые объекты, которые могут оказаться доступными), на основе которых выноситься суждение о стоимости оцениваемого имущества.

 

«… расчетливо…» - предусматривается, что каждая из сторон, обладая такой указанной информацией, действует в своих интересах, расчетливо стремясь достичь наилучшей, с точки зрения своей позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

 

«…и без принуждения…» - указывает на то, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одна из них к этому не принуждается и ей не слишком сильно требуется совершить ее. Каждая из сторон по своей воле начинает сделку и завершает ее.