ОЦЕНКА СПЕЦИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ
Компания Valmarket предлагает широкую сферу услуг по оценке специальных объектов.Сроки на выполнение всех необходимых работ - от 7
Рыночная стоимость с точки зрения оценки недвижимости формируется не одним рынком, как принято считать, а тремя:
Отсюда вытекает, что спрос на рынке недвижимости формируется мотивами потенциальных покупателей в отношении объекта:
Возьмем в качестве примера жилой дом с участком земли. Он обладает всеми тремя группами свойств и качеств - им можно спекулировать, он может генерировать собственнику доход и в нем можно жить (потреблять предоставляемые им блага).
От чего зависит стоимость дома (условно назовем ее Справедливой):
Для того чтобы понять, какова Справедливая стоимость дома, нам необходимо разделить задачу определения стоимости на три составляющие:
Таким образом, для того, чтобы определить стоимость объекта, отражающую все составляющие спроса на Объект оценки, нам необходимо рассмотреть его с трех сторон одновременно:
Итак, мы отправляем наших трех героев - Инвестора, Спекулянта и Потребителя - каждого на свой рынок и наделяем их инструментом - Принципом замещения, который гласит: "Ни один покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем стоит аналогичный или идентичный объект".
Спекулянт приходит на рынок недвижимости и видит подобные (аналогичные или идентичные объекты), которые выставлены на продажу. Какой из них ему принесет максимальный, а главное более верный доход? Очевидно, что делать точные прогнозы - удел аналитиков, а он может деньги потерять. Поэтому он идет консервативным путем и изучает рынок недвижимости, основываясь на следующих сформировавшихся представлениях о:
Далее Спекулянт корректирует цены на подобные (аналогичные или идентичные объекты) исходя из различий между ними, как если бы он торговался, и формирует свое представление о справедливой стоимости объекта. Можно сказать, что СПЕКУЛЯНТ СМОТРИТ В ПРОШЛОЕ, А ДУМАЕТ О НАСТОЯЩЕМ, в котором он решает заключить сделку с объектом. При этом, стоит заметить, что о том какой доход принесет дом в долгосрочной перспективе он не думает, поскольку готов продать его исходя из конъюнктуры рынка - как только появится сигнал, что тренд меняется, он скорее всего зафиксирует маржинальный доход и избавится от дома. Потребительские качества дома его также интересуют во вторую очередь. Главное для него, чтобы цены на рынке не стояли. Для спекулянта, кстати, важен не только рост, но и падение цен - ведь его девиз "покупать дешево - продавать дорого".
Инвестор не таков - он хочет приумножить свой капитал, получая доход не от собственного труда, и «купи - продай» ему не подходит (он не настолько азартен), а за то, что он имеет титул Собственника дома. Имея деньги, он рассматривает в качестве альтернативы покупки дома не другой дом, а какой-либо инвестиционный инструмент. Лучше всего подходит надежный банк или государственные ценные бумаги. Однако по ним выплачивается слишком маленький процент и инвестор, зная, что "недвижимость - это надежно" обращает свой взор на объект, который, возможно, принесет ему больше. Инвестор опытен - он знает, что рынок недвижимости, конечно, не казино, но риски всё же есть. И он точно знает, что эти риски должны принести ему дополнительные премии к тому доходу на вложенный капитал, который предлагают высоконадежные инструменты. Тогда он берет финансовый калькулятор и считает, зная, что деньги имеют стоимость во времени, и то, что, будучи получены завтра, послезавтра, через год... они будут иметь другую стоимость, приводит будущие потенциальные чистые доходы к текущей стоимости с помощью процедур дисконтирования, заведомо их прогнозируя. Таким образом, ИНВЕСТОР СМОТРИТ В БУДУЩЕЕ, А ДУМАЕТ О НАСТОЯЩЕМ, где ему нужно успешно реализовать свои инвестиционные желания в соответствии с заданной ставкой доходности. Как и спекулянт, он не думает о комфорте и качестве жизни в этом доме, да и колебания на рынке недвижимости его интересуют только во вторую очередь. В первую очередь его интересует то, чтобы полученная им капитализированная рента должна быть больше (или равна) денежной сумме, которую он заплатит за дом. Если она окажется меньше - он уйдет на другие рынки, например - фондовый.
Потребитель интересуется больше самим домом. Он смотрит из каких материалов и в каком месте находится дом, будет ли удобно там жить его семье и самое главное он (как и предыдущие два персонажа) вооруженный Принципом замещения, думает об альтернативе. Однако, Потребитель, понимает этот принцип по-своему - "Во сколько мне обойдется строительство точно такого же дома со всеми удобствами на точно таком же участке?" - думает он и принимается за расчеты. Составляет смету, прибавляет стоимость участка, но видит, что предлагаемый дом не новый и уменьшает его стоимость на величину износа. Полученная цифра - это та максимальная сумма, которую он готов заплатить за этот дом. Если за дом запросят существенно (чем для него) больше - он готов будет строить. Ему нужна крыша над головой, причем сейчас. ПОТРЕБИТЕЛЬ ЖИВЕТ НАСТОЯЩИМ.
Теперь наши три персонажа встречаются вместе и начинают торговаться за дом. Один смотрит в будущее, другой в прошлое, а третий в настоящее. Каждый из них предлагает свою цену, и дом будет в итоге продан тому, кто даст больше, то есть чьему рынку сейчас хуже, откуда бегут деньги. Инвестор спасает деньги от биржевого краха, Спекулянт стремится купить на падении цен, потому что знает, что последующий рост неизбежен (и поэтому готов даже немножко переплатить, чтобы купить высоколиквидный объект), Потребитель видит, что растут цены на стройматериалы, труд и т.д., а жить где-то надо... Таким образом, рынки конкурируют друг с другом за объект и та цена, за которую в результате этого гипотетического торга будет продан объект - и будет РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ, поскольку в ее формировании участвовали все рынки, вся сфера обращения, начиная от финансового рынка, и заканчивая рынком стройматериалов, а вовсе не потому, что на рынке недвижимости встретились конкретный покупатель и конкретный продавец - и договорились о конкретной сделке.
Но для того, чтобы наша условная «справедливая стоимость» стала РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ, конечные цифры, рассчитанные на основе мотивов Инвестора, Спекулянта и Потребителя должны пройти через плавильный котел особой процедуры, которая называется СОГЛАСОВАНИЕМ РЕЗУЛЬТАТОВ.
На идеальном рынке все три полученные стоимости будут равны. Однако аксиома совпадения результатов трех методов не всегда обоснована реальностью. В таких случаях, согласование результатов трех независимых составляющих покупательского спроса будет и должно отражать конкуренцию рынков в притязаниях на объект - доходный, затратный и рыночный (сравнительный) методы - суть поведение Инвестора, Потребителя и Спекулянта (спрос от кого из рынков преобладает).
Таким образом, сущность рыночной стоимости можно выразить через следующее упрощенное определение:
«Рыночная стоимость это получаемый аналитическим путем денежный эквивалент товарных, потребительских и инвестиционных свойств объекта оценки, который является справедливым для всех участников рынка и по которому приемлемо совершить сделку купли - продажи».